案情摘要

      2020年11月22日，甲村的王某与乙村的刘某签订房产买卖协议，约定刘某将其一处住宅卖给王某，作价15万元，王某一次性付清。2020年11月25日，王某支付了房款，刘某交付了住宅。2021年，王某花费20万元对房屋及宅院进行了翻新改建。2022年2月6日，刘某找到王某，说双方的买卖协议无效，让王某返还住宅。王某认为双方的协议早就签字生效了，拒绝返还。两人争执不下，诉至法院。

      案情分析

      《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》指出，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。根据法律规定，农村宅基地属于农民集体所有。宅基地使用权的设定是为了保障农村集体经济组织成员居有其所，具有人身属性，非本集体经济组织成员不能申请宅基地使用权。宅基地使用权只能随着宅基地上住宅的转让而转让，并且受让人只能是本集体经济组织成员。

     本案中，双方买卖的住宅占用的是乙村的集体土地，该住宅的买卖必然涉及宅基地使用权的转让问题。而王某作为甲村村民，没有资格购买乙村村民刘某宅基地上的住宅。王某与刘某签订的房产买卖协议因违反强制性规定而无效，双方均应返还因房产买卖协议取得的财产。由于双方均应知晓涉案房屋属于宅基地房屋，对购买人资格有一定限制，因此造成协议无效双方均有一定责任。最终，法院根据双方的过错程度以及公平合理原则，判决刘某赔偿王某对房屋及宅院进行翻新改建的费用等。

      巧儿说法

     农村村民有权以户为单位向农村集体经济组织申请宅基地，县级以上地方人民政府应当按照国家规定安排建设用地指标，合理保障本行政区域农村村民宅基地需求，但一户只能申请一处宅基地，即一户一宅。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

     党的二十大报告指出，深化农村土地制度改革，赋予农民更加充分的财产权益。在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见，保留农户的宅基地资格权，流转宅基地使用权。