案情摘要

      房屋主人林某与租客滕某签订《房屋租赁协议》一份，约定租期为5年，租赁的区域包括出租屋和一个院子。在签订租赁合同后的第二年，林某发现院内的仓房房顶坍塌，院墙也部分倒塌。林某要求滕某赔偿房顶、院墙的维修费用。租客滕某称仓房、院墙的倒塌不是自己造成的，拒绝赔偿。双方诉至法院。

      案情分析

      在房屋租赁过程中，不可避免会发生租赁房屋的损坏，此时房屋租赁双方就容易在维修责任承担上引发矛盾。在租赁合同中，保证租赁物的良好完整与具备可使用性是出租人的义务，这也是承租人实施租赁行为的目的与原因。根据公平原则，除非存在过错，亦不应当将过重的义务施加给承租人，所以租赁物之维修义务，一般以出租人承担为主，除非房屋的损坏是因租户的过错导致。出租人的维修义务应界定在承租人按约定使用租赁物的情况下出现的合理损耗或者是由租赁物的性质所要求的对租赁物的正常维护，如果因承租人的保管使用不善造成租赁物的损坏，出租人不负维修的义务。双方约定维修义务由承租人承担的，应当依照约定。

      巧儿说法

      本案中，滕某在租赁过程中，按照约定的方法使用租赁房屋，并对租赁的房屋履行了妥善保管和适当维修义务，并不存在过错行为。因而仓房房顶坍塌和院墙部分倒塌的维修责任应由林某承担，作为承租人滕某不应负担过分的维修保养义务。